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『独立開業・繁盛ノウハウ』~『"勝てる"物件を見つけるまで』特集/『vegebar acca』/イタリアンバール~

  • 2011年5月 9日 11:01
  • アクシュニュース

vegebar acca 店舗内装■■はじめに■■

物件探しには、コツがある。にもかかわらず、前職などで店舗開発に携わった経験のある人でもない限りは、物件探しは人生初の仕事なのだ!住宅とは勝手が大きく異なる店舗の物件探しは、先輩開業者の経験から学ぶことが非常に多いはず。ぜひ参考にしたい!

 

駅から徒歩0分!

"超"駅近物件でオープン

 JR中央・総武線 西荻窪駅 南口より徒歩0分。これ以上はないというほどの超駅近物件で、2009年3月30日、独立開業を果たした林憲二さん。その店の名は、『vegebar acca』。野菜とワインをメインテーマにしたイタリアンバールで、「vegebar」とは(vegetable)と(bar)を掛け合わせた造語だという。「acca」は、イタリア語の「H」の読み方から由来。「お客様を健康に(healthy)幸せに(happy)する」ことを目指し命名した。

 今年3月にはオープン2周年を迎え、開業前に立てた収支計画を超える水準で売上げを伸ばしている。

 現在は、この好調に乗って2号店の出店も計画しているが、「立地に対する期待が高まり過ぎて、物件が見つからない」と笑って話すほど、同店の売上げにおける立地の貢献度は高い。

 

物件の決め手は、

儲けられるかどうか

 複数の飲食企業でキッチン、ホール、店長やスーパーバイザーを務めてきた林さんが独立を決意し、物件探しを始めたのは、『vegebar acca』をオープンする6ヵ月ほど前のこと。当初は、インターネットなどを利用して情報を収集していたという。前職を退職した、オープン3ヵ月前からは自分の足でも探すようになり、情報収集を本格化。「失業保険が切れるまでには、オープンを果たしたい」という焦りと意気込みもあったという。

 しかし、林さんは言う。

 「焦りは禁物ですね。いま思うと、そこで決めなくて本当によかったなという物件はありますよ。最初の頃は、なかなか良い物件に出会えず、こういうものかなと思い始めていました。でもギリギリのところで踏み止まって、今の物件に出会ったわけです」

 「安くできそうだな」で物件を選んではいけないと林さんは特に念を押す。しっかり数字の計算をして、「儲けられそうだな」と確信できる物件で決めるべきだという。

 林さんは、数字を得意としていたため、非常に詳細な事業計画を立てた。投資計画、資金計画、回収計画、返済計画、人件費計画、販売計画。収支計画は、10年度分を用意した。候補の物件ごとに微調整を加えて、その物件の「儲けられそう」具合を検証した。

 

vegebar acca 店舗内装

ほとんど即決!

運命の出会い!

 オープン2ヵ月ほど前からは、内装会社にも情報の収集を依頼。最終的に、同物件の情報は不動産会社から得たが、それまでの間、内装会社は優良な物件の情報を多く提供してくれたという。

 今の物件に決めた理由は、まず立地の良さ。「駅近」を優先度の高い条件として探していたので、この物件はこの上ないものだった。

 「少し小さいことを除けば、ほとんど迷わなかった」

 家賃は近隣相場から見ても相当に高い(坪2.9万円)。だが、スタッフは自分1人であることを考えれば、人件費はかからず、十分に利益を出せる。しかも、保証金や礼金など取得費が安い(賃料の6ヵ月分)ことも決め手になった。計画では、賃料の10ヵ月分は覚悟していたので、相当な節約につながった。

 

物件を探したのは、

ターゲットがいそうなエリア

 そもそも林さんが本腰を入れたエリアは、西荻窪と三軒茶屋。範囲を広げて、中央線、京王線、田園都市線沿線も探している。いずれにせよ、ターゲットに設定した「2040代女性」が存在するエリアとして「住宅街立地」を探していたので、先述の2つのエリアも候補に浮上してきたわけだ。「どうしても○○駅で店を持ちたい!」というエリアこだわり型の物件探しもあるが、林さんの場合は、ターゲットありきで柔軟に対応する戦略型とも言えそうだ。

 2号店の出店地は、隣の荻窪駅を予定している。「今度は、家賃の高いところで2年間営業してきた実績があるので、信頼は得やすいですね」と林さん。「荻窪をピンポイントで探しているので見つかりづらいですが、年内中には決めたいです」と力強く語った。

 

vegebar acca 料理

vegebar accaの物件探し】

物件探し期間:6ヵ月間

内見した物件数:15

 

 ●希望条件●

家賃:20万円

取得費:200万円(10ヵ月分)

状態:居抜き

坪数:8坪

エリア:西荻窪・三軒茶屋・仙川など

立地:駅近・住宅街立地

階数:2階

 

●実際に得た物件条件●

家賃:18.5万円

取得費:120万円(約6ヵ月分)

状態:スケルトン

坪数:6.3

エリア:西荻窪

立地:駅近・住宅街立地

階数:2階

 

shop info.

東京都杉並区西荻南3-25-5 とみやビル2階

TEL03-3333-2032

営業時間:平日・土曜17:00~翌3:00L.O.2:00)、日曜15:0024:00L.O.23:00

定休日:火曜日


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新しい飲食店開業2011年5月号

「独立開業応援雑誌『新しい飲食店開業』2011年5月号より転載」

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